房地产市场再迎重磅利好！

　　2月20日，证监会发文称，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。

　　

　　证监会表示，此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。

　　新设“不动产私募投资基金”类别

　　据了解，不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类。近年来，我国已有一些私募机构陆续设立投向商业地产、基础设施的私募基金并在基金业协会备案，不断探索积累不动产投资运作经验。如为贯彻国务院关于坚持租购并举、加快发展长租房市场的工作部署，证监会支持建设银行(行情601939,诊股)住房租赁基金于2022年10月在基金业协会完成备案。

　　截至2022年末，协会存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等。私募股权房地产基金在支持房地产市场平稳健康发展、促进不动产市场盘活存量、转型发展等方面发挥了积极作用。

　　由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。此次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。

　　投资者首轮实缴出资不低于1000万元

　　证监会明确，参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

　　考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

　　证监会表示，为适应不动产私募投资基金投资策略，不动产私募投资基金按照试点要求为被投企业提供借款或者担保的，在涉及《关于加强私募投资基金监管的若干规定》第八条关于股债比的限制方面进行差异化安排，但不动产私募投资基金须持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离。试点备案产品及其底层资产应实现与原始权益人的主体信用风险隔离。同时，为促进不动产私募投资基金试点工作稳妥推进，本次试点对基金托管、基金合同必备条款、关联交易、基金杠杆、禁止行为、特殊风险揭示、基金备案、信息披露和报送提出了规范要求。

　　证监会将指导基金业协会发布具体工作指引，细化工作要求。符合试点要求的私募股权投资基金管理人可在开展基金募集、管理等业务活动前，向基金业协会报送相关材料，开展不动产私募投资基金试点，并依照规定进行产品备案。同时，不参与试点的私募股权投资基金管理人，可按照协会有关自律规则，继续开展保障性住房、商业地产、基础设施等股权投资业务。

　　下一步，证监会将根据试点工作实践情况及时总结评估，完善试点政策和规则，支持私募基金不断丰富产品类型，发挥服务实体经济的功能作用。

　　顶级投行纷纷“押注”A股

　　在实行股票全面注册制后的首个交易日，A股涨“嗨”了！

　　昨日，国内三大指数集体反弹，午后涨幅扩大，截至收盘，沪指涨2.06%，深成指涨2.03%，创业板指涨1.28%。两市共有3999只个股上涨，976只个股下跌。北向资金全天净买入60.03亿元，其中沪股通净买入58.04亿元，深股通净买入1.99亿元。

　　这是A股在实行股票全面注册制后的首个交易日，有分析认为，昨日A股走强的主要原因在于，股票全面注册制的正式落地释放出积极信号，极大提振了市场参与者的信心。股票全面注册制叠加更严格的退市新规，将加速A股市场优胜劣汰，优化市场结构，促进股市新陈代谢和长期高质量发展，不断提升股市对投资者的吸引力。

　　具体来看，行业板块呈现普涨态势，证券、工程机械、装修建材、游戏、保险板块强势领涨。其中，证券板块涨逾4%，涨幅居前。对此，市场人士表示，股票全面注册制将进一步完善中国资本市场基础制度，利好证券板块。

　　高盛集团的策略师在昨日发布的研报中称，中国股市自1月末以来的下跌势头将会逆转。包括Kinger Lau在内的高盛策略师在报告中称，MSCI中国指数到2023年底将达到85点，较当前水平高出大约24%。“（中国）股市的主题将逐渐转向经济复苏，潜在收益的驱动力(行情838275,诊股)可能从多重扩张转向盈利增长或兑现，增长动力应主要倾向于消费经济，服务业的运行仍明显低于2019年疫情前的水平。”高盛集团研报表示。

　　事实上，不仅是高盛，其他华尔街的顶级投行近期亦纷纷发表看多A股研报。据路透社2月初的报道，有关公募基金的最新报告显示，随着政策更加注重推动增长，中国投资者正追求风险较高的资产，从债券转向股票，押注经济强劲复苏。

　　昨日夜盘，国内期货主力合约大面积飘红，焦煤、铁矿涨超3%，PTA、苯乙烯、聚氯乙烯、焦炭涨超2%，短纤、低硫燃料油、乙二醇、螺纹钢、玻璃、纯碱涨近2%。

　　生猪期现货大幅上涨

　　随着各省猪肉收储工作启动，生猪市场也出现了回暖迹象。尤其是在1月春节前后市场需求明显减弱过后，冻肉收储对市场信心的恢复、二次育肥入场等多因素叠加，使得2月猪价短时触底反弹，月均价环比跌幅收窄。

　　2月17日，国家发改委发布消息称拟于近日收购2万吨猪肉，对于稳定市场信心起到一定作用。昨日，四川省发改委发布消息称，四川省平均猪粮比价已连续三周低于5：1，处于《四川省生猪猪肉市场价格调控预案》确定的过度下跌一级预警区间，启动年内第一批政府猪肉储备收储工作，并指导各地同步开展，拟收储规模近7000吨。

　　“2月猪价触底反弹，主要源于在生猪养殖大幅亏损的大背景下，国家收储消息带动市场确认现货春节后季节性低点，养殖户惜售，甚至启动二次育肥来缩减供应，而屠宰企业冷冻库存增加表观消费，供需阶段性改善，带动生猪现货价格近期大幅上涨。”广州期货农产品(行情000061,诊股)分析师范红军表示。

　　据了解，近期的猪价反弹是受到多方因素共振的结果。据五矿期货农产品分析师王俊介绍，供应端方面，出栏体重下降，大猪出栏压力减小，前期标猪存在透支，养殖端心态转好等均对价格形成支撑；需求端，消费恢复，政策性收储，屠企趁低价分割入库，上游二次育肥“跑步进场”等对需求端形成明显拉动，尤其是近期的分割入库和二次育肥对短期价格的带动较为明显。

　　“但是需要注意的是，所有这些现象是产业对前期超跌的抵触和对中期价格乐观预期的提前反映。因此，在心态转变的影响下，我们观察到近期生猪基本面确实出现了一定的改善。”王俊说。

　　记者注意到，近期二次育肥大量入场，尤其是东北区域，普遍看好4月底的行情。据了解，当下市场预期二育情绪和去年9月相比较为一致，要高于去年4—5月，这对于带动猪价起到了很大的作用。

　　“市场相对看好五一节前后价格，目前有较强的补栏二育的意愿，标猪需求增加，带动猪价。不过，从基本面来看，需求淡季因素仍在，尽管屠宰量相较去年同期有所好转，但其中夹杂入库因素，较难判断实际需求增量，后续还需持续观察。”广发期货农产品分析师朱迪说。

　　“随着猪价上涨后，贸易商接货谨慎，屠宰场分割量有所减少，走货难度增加，且由于鲜品白条亏钱，部分被动入库，终端消费恐不足以支撑猪价持续上行。从20日的市场表现来看，猪价稳中偏弱，虽北方散户抗价情绪仍存，但北方二育降温明显（南方二育目前仅仅零星入场），屠企采购难度得到缓解。”徽商期货农产品分析师尉秀说。

　　尉秀表示，从总体的能繁母猪存栏等生产指标来看，2023年的生猪出栏量较上一年微增，重点关注二育行为及带来的单体重变化导致的供给变化。

　　市场对未来预期趋于乐观

　　相关数据显示，当前全行业均价为14/公斤，仍低于成本价。从盘面来看，1月底、2月初交易情绪出现明显转向，看涨预期升温。范红军表示，近期调研报告对此已有反映，期价一度贴近自繁自养生猪成本价水平，较现货大幅升水，表明市场预期已经趋于乐观。

　　“由于今年产业对中期价格更为乐观，心态也更为积极，因此可以肯定，未来出现压栏和二育的继续进场几乎是一定的，但今年心态偏短期，投机性强，未来养殖端出现‘抢跑’或者心态的剧烈转变也是很正常的。”王俊表示。

　　朱迪介绍说，目前市场补栏积极性较高，仔猪价格涨幅明显，叠加二育的持续入场，预计年中生猪供应并不紧张。“当下仔猪入场至出栏成本大概在15.5元/公斤，目前对应2307、2309合约价格均在18000元/吨附近，需关注实际需求是否能兑现这样的高位预期。大猪出栏节奏的把握较为重要，集中出栏或将打压猪价，尽管阶段性大肥供应量已回归低位，但未来伴随二育的出栏，或将平滑猪价的涨幅空间。整体来看，目前猪价继续探底空间有限，一方面有冻品入库和收储托底，另一方面有二育持续进场，但暂未看到大幅涨价空间。”她说。

　　从发改委最新公布的猪粮比来看，仍低于5:1，但当下伴随猪价上涨，预计已脱离过度下跌一级预警区间。

　　展望后市，生猪市场还有什么变量因素值得关注？对此，王俊表示，供应端方面，需关注当前压栏和二育大量进行以及屠宰端放量后，体重的积累程度，过大的体重积累可能对后期形成明显压力。需求端方面，需关注价格上涨后分割入库是否还会继续进行，同时涨价对消费的抑制程度，过低的屠宰量和下行的价格，可能预示着整体需求受到抑制。“总体来看，我们认为中短期价格大方向仍偏向上涨，但过程将有明显反复，不会一蹴而就，二次探底的可能性较低。”王俊说。

　　尉秀同样认为，除了关注二育的情况外，同时也要关注消费回暖情况。她表示，在供需矛盾犹存的情况下，预期反弹上方高度受限，警惕冲高后的回落风险。由于冻品入库的分流成本在14元/公斤附近，叠加收储及市场二育群体的增加，支撑猪价回落空间有限。

　　饲料成本中枢有望继续下移

　　此外，记者了解到，当前饲料价格较前期有所回落，不过仍在相对高位。“饲料原料中，豆粕现货自去年11月以来出现较大幅度下跌，数据显示，全国均价从5.52元/公斤下跌至上周的4.57元/公斤，跌幅接近20%。玉米现货自新作上市以来持续缓慢上涨至去年11月底，12月以来，随着进口成本的下跌和余粮销售压力的体现，整体持续小幅回落，从最高2.91元/公斤下降至2.85元/公斤，跌幅相对较小。育肥猪配合料自12月最高的3.93元/公斤下跌至3.88元/公斤，总体跌幅受限，依然处于历史高位水平。”范红军表示。

　　不过，后期国内饲料成本中枢有望继续下移。朱迪表示，豆粕方面，因巴西大豆丰产预期较强，全球豆类供应宽松，阿根廷天气发酵相对充分，继续推升盘面空间较为有限，美豆上方受限。而回归国内，后期买船到港较多，整体供应持续宽松，而生猪亏损，需求增量预期不佳的前提下，豆粕承压。玉米方面，目前进口谷物开始到港，而国内产地又处于上量高峰，整体供应相对宽松。需求端来看，鉴于盘面贴水结构，下游补库意愿相对谨慎，价格同样维持区间振荡。因此，饲料价格预计维持振荡回落的节奏。

　　“考虑到豆粕和玉米在饲料占比的差异，我们预计上半年饲料成本或总体振荡略有下滑，下降空间受限。但我们倾向于认为，下半年饲料成本大幅下滑的可能性很大，主要原因是玉米存在较大变数，因全球和我国玉米新作供需有望趋于宽松，全球主要源于巴西持续丰产和美国新作产量的恢复，国内则更多源于转基因玉米品种推广带来的单产提升，玉米种植收益带来的面积增长，及俄乌冲突之下俄罗斯谷物进口的增量。”范红军认为。

 

 

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