焦虑的万物云:股价半年腰斩,“蝶城”进度不理想?
发布时间:2023-06-26 作者:中阳期货 点击数:
文 | 新浪财经 徐苑蕾
编辑 | 韩大鹏
当下的房地产市场,除了卖房和融资,开发商都想保持低调,平稳过渡。
然而,最近万科旗下的物企万物云动作却颇多:在二级市场,董事长朱保全连续增持为公司“护盘”。此外,围绕“蝶城”战略,万物云推出了万御电梯品牌,瞄准电梯后市场。
资本操作背后,万物云难掩的是股价的低迷。今年以来,万物云股价跌幅超过四成,上市不到一年,公司股价相比历史最高价已经腰斩。
此外,上市后首份年报增收不增利,万物云寄希望于“蝶城”实现提效,但是市场化拓展对于已经持续多年下滑的毛利率是否会构成威胁,仍然是未知之数。
股价跌超四成,董事长连续增持“护盘”
根据香港联交所资料显示,5月31日-6月8日,一周之内,董事长朱保全已经6次增持自家股票万物云,总计涉资约971万港元,持股数量增至35.16万股,持股比例上升至0.27%。
朱保全在万科工作逾20年,前10年历任人力、客服、行政等多个岗位。2011年,朱保全正式出任万科物业事业部CEO,其后成为物业事业集团首席合伙人和CEO。
万物云是万科首个分拆上市的子公司,2011年至2021年这10年,也被朱保全称为二次创业的10年。前些年,包括碧桂园、华润置地等头部房企,均连续分拆物企赴港上市融资,趁着资本浪潮一度拿下数十倍市盈率的估值。
但彼时,还叫做“万科物业”的万物云却表现出一副气定神闲的模样。当舆论不断追问“万科何时会分拆物业上市”的时候,郁亮总是强调,要等万物云成为一家城市服务商,而不是传统物业服务商的时候。
物业向来被认为是脏苦累的活儿,万科希望撕掉这个标签。确实,比起其他物业公司,万物云多了一层“科技”的底色,对外定位为一家“科技引领的全域空间服务商”。
随着先后推出万科物业、万物梁行、万物云城“三驾马车”,落实Space、Tech和Grow三大模块后,2022年万物云也最终启动上市。
然而受到房地产行业震荡行情的影响,物业行业估值被严重拖累。根据克而瑞统计数据,2021年物业行业平均市盈率超30倍,但截至2022年底,行业平均市盈率下降至7倍,其中国资物管企业约为17.6倍,民企仅不足7倍。
作为行业内市值曾经排名第2的物企,至今上市不到一年的万物云,股价却经历了多次起伏。上市破发后下跌三成,随后又高走,股价一度涨至56.586港元/股的高位,而后又再次持续走低。今年以来,万物云股价跌超40%,相比历史最高价已经腰斩。
而朱保全在股价低位连续增持,“护盘”的举动无疑是希望向市场释放出管理层的信心。事实上,在低迷的估值之下,除了万物云,宝龙商业、新城悦服务等物企高管今年也下场增持自家公司股份。此外,卓越商企服务、金科服务、雅生活服务等也相继获得外部资金增持。
值得注意的是,根据招股书资料,2019年至2021年,朱保全获得的薪金、津贴、花红、社保医保等收入分别约1252万元、1480万元和1250万元。此外,万物云上市之前,朱保全通过员工持股计划获授2000万股,按照万物云49.35港元/股的发售价计算,这部分股权对应价值约为9.87亿港元,而根据最近一个交易日收盘价,目前该部分股权价值已跌至约5.44亿港元。
增收不增利,“蝶城”进度不太理想?
除了股价的震荡外,万物云还面临着业绩增长的放缓。在上市后首份年报中,朱保全表达了市场形势的严峻,指出经过数年调控,开发商持续债务爆雷、新房销售大幅度下跌,预期中从增量市场到存量市场的平滑转换曲线,变得异常陡峭。放眼历史,这种震荡强度也殊为罕见。
财报资料显示,2022年,万物云实现营收301亿元,同比增长27%,较此前两年超30%的增速有所放缓。尤其是受到地产行业影响,其他社区增值服务(包含车位资产业务)、开发商增值服务分别仅录得收入4.21亿元和29.35亿元,同比降幅约22.4%和4.2%,成为2022年万物云唯二负增长的业务。
此外,由于成本费用高企,2022年万物云三大主营业务板块的毛利率全线下滑,公司整体毛利率下降2.9个百分点至14.1%。2022年,万物云归母净利润为15.1亿元,同比下滑9.42%,而此前两年的增速分别为43.55%和13.91%。
净利润负增长的另一个原因在于,2021年并购而来的阳光智博以及伯恩物业,由于原母公司阳光城和三盛地产遇到流动性问题,因而被计入了客户关系摊销5.7亿元,导致折旧与摊销上升116%至8.5亿元。
那么面对行业的波动以及业绩的放缓,万物云想如何应对?万科管理层将希望寄托在“蝶城”,并视之为未来10年万物云的核心战略。
“蝶城”是万物云目前力推的街道战略,最吸引人的地方在于,它在3公里半径的地理空间内,打破传统住宅物业围墙,通过智能物联硬件对服务流程做出系统性改变,人员调度从小区内变为跨小区,效率得到改变。
需要一提的是,除了“蝶城+物业”,万物云“蝶城+电梯”的服务模型也在近日正式落地。万物云旗下的万御安防与日立电梯达成合作,推出万御电梯品牌,聚焦于电梯维修、保养、更新和改造等服务。
万物云瞄准的是电梯后市场。根据第三方报告,预计到2025年,中国电梯后市场的市场规模将超过800亿元,占整个电梯市场收入约70%。如果万物云能吃下这块蛋糕,那么将能在存量中找到增量,为公司创造新的收益来源。
财报数据显示,2022年,蝶城数量从459个增长到584个,万物云已经完成提效改造38个蝶城,涉329个项目,实现超过3000万元的提效,作用至全年可提升4%的基础住宅物业服务毛利率。
2023年,万物云计划完成超100个蝶城的迭代。不过,有观点认为,万物云改造的进度不甚理想。亿翰智库在报告中指出,“按照2022年的进度,万物云想要在2030年之前完成整张图,难度有些大。”
此外,有业内人士指出,随着行业竞争的白热化,企业之间互抢项目,往往会压低价格。对于万物云持续下滑多年的毛利率是否会构成威胁,仍是未知之数。
但朱保全是有信心的,他在业绩会上强调,“蝶城的生态模型正在逐渐建立起来。”他相信,2023年效益改善会大于规模的增长。
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